商品房销售系开发商设立和运营的初衷，亦是开发商资金得以最快速回笼的途径，但并非所有的商品房都能成功“变现”，这其中或是受到竞自持政策限制，或是受到市场供需影响，使得开发商需要长期持有其开发物业，物业的运营就成为了其主要的营利形式，而租赁是开发商最基础也是最常见的运营模式，本文主要从不同租赁模式下的法律关系和税收优惠政策角度对开发商自有物业租赁模式选择进行探讨。
一、不同租赁模式下的法律关系
1.直租
（1）禁止转租
直租是开发商作为出租人自行选择承租人并与承租人签订租赁合同的模式，纯粹的直租模式会在租赁合同中明确限制承租人转租。直租模式下承租人初始情况明了、法律关系也最为简单，开发商对于承租人、商务条款等内容可以有更大的选择与磋商空间，但该种直租模式下开发商往往也面临着更大的空置风险，并承担更多招商运营的成本支出。
（2）允许转租
开发商为了降低空置、保证承租人的履行能力，也不乏在租赁合同中约定承租人可以将租赁物业进行转租。相较于纯粹的直租，租赁和转租行为分别产生了两个法律关系，一是出租人和承租人的租赁关系，二是承租人与次承租人的租赁关系，根据合同的相对性，出租人与次承租人之间并不存在租赁关系。允许转租的租赁模式降低了空置风险和运营成本，但因涉及到众多次承租人，开发商在对承租人行使合同解除权后，往往也面临更长期的物业收回风险。
虽然禁止转租模式下，也会出现承租人未经出租人允许进行转租的情况，但和允许转租模式相比还是存在本质区别，根据《民法典》第七百一十九条规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”故，只有在禁止转租的租赁合同下，出租人方有权拒绝接受次承租人代为支付租金和违约金。需要注意的是，《民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
2.委托管理模式
（1）服务费模式
部分开发商为了减少空置、降低运营成本，会选择管理公司运营的模式，由管理公司完成前期的招商引租，并作为租赁合同的一方主体，由其收取服务费，后续代开发商履行租赁期内物业的维修、租金催收等工作，此种模式下分别产生了两个法律关系，一是出租人和承租人的租赁关系，二是出租人与管理公司的服务合同关系。该种模式两种法律关系明确，开发商可以利用管理公司资源降低空置风险，更少的投入物业的前后期运营成本，但开发商需要额外向第三方支出管理费用。
（2）管理公司转租模式
管理公司转租模式，即由管理公司统一承租，并向不特定第三方出租，存在两个租赁法律关系，其本质与直租模式中的允许转租模式类似，此处不再赘述。
（3）代理模式
委托代理模式是开发商与代理公司签订物业运营委托合同，将租赁物业委托代理公司运营，再由代理公司出租给不特定第三方，由代理公司向第三方收取租金，并向开发商支付收益分成。该种模式下的法律关系究竟是出租+代理的关系还是出租+转租的关系目前未有统一的裁判观点，一种观点认为开发商和代理公司之间名为委托实为租赁，代理公司与第三方之间也是租赁关系，另一种观点认为开发商是授权代理公司签订租赁合同，开发商与代理公司之间是代理关系，代理人的行为后果及于被代理人，所以开发商与承租人之间是租赁关系。近年来频频爆雷的长租公寓，利用的也是出租人、代理公司和承租人之间法律关系不明。此种模式下优点是开发商无须投入运营成本、无空置风险可取得收益分成，但如代理公司经营不善，出租人和承租人都将面临重大损失，故笔者不建议采用。
二、物业租赁税收优惠政策
开发商租赁业务涉及的税收种类主要包括增值税、房产税、土地使用税、城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税、企业所得税及印花税等。
1.针对住房租赁企业税收优惠政策
年7月15日，财政部税务总局住房城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告（年第24号）》，公告第一条规定：“住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。”
根据国家税务总局对的相关问答回复，可以明确该条的适用条件需要满足以下条件：
（1）出租人须为住房租赁企业，是指已向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业；
（2）承租人须为个人，而非单位；
（3）租赁的标的须为住房，而非商业或者工业用房（注：含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策）。
2.针对转租行为的房产税减免政策
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定房产税由产权所有人缴纳，产权人出租房屋的应当缴纳房产税，但我国对于出租房屋后再转租的行为是否需要再征收房产税，各地规定不同，主要分为以下三类：
（1）征收房产税，典型代表为海南省、青岛市、沈阳市等地区；
（2）从征收逐渐过渡到不征，典型代表为江苏省、上海市、广东省等地区；
（3）明确规定不征收，典型代表为浙江省，《浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知》（浙地税函［］号）第一条第三款明确规定：对租入房产再转租的行为，不征房产税。
3.针对自用、出租行为的土地增值税和企业所得税减免政策
（1）年12月28日，国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[]号），通知第三条第（二）款规定，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”
（2）年10月9日，国家税务总局发布《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[]号），根据通知第一条规定，企业以不改变资产所有权属的用途处置资产的，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
故，房地产开发企业如将自行开发的部分房地产项目转为自用或者出租的，不视同销售确认收入，可以在企业所得税前扣除。
三、结语
近年来，随着长租公寓事件频发，为响应政府发展租赁市场，保障居住需求号召，各大开发商纷纷推出了自己的住房租赁业务；证监会和住建部为盘活住房租赁存量资产、提高资金使用效率，明确支持的租赁资产证券化，租赁资产证券化目前也正在高速发展阶段，这些新的租赁商业模式正在将限制转变为机遇，使得原本“烫手”、“无味”的自有物业租赁业务焕发出新的商机，发挥着更重要的作用。
作者简介
郑聪
浙江东鹰律师事务所房地产一部律师
北京大学法学学士
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