导读：法拍房有着显而易见的优点，低价格、不限购、能贷款。其超高的性价比，对于有购房需求的人来说，是极具吸引力的。但法拍房的风险也多，比如存在税费高、过户难、腾房难等问题，有可能一不留神就会掉进大坑里了。
近日，南京的张先生在淘宝拍卖平台上看中了一处秦淮区的房产，该房建筑面积86平米，起拍价万，差不多是市场价的七折，第一次拍卖就引得12人的竞拍追逐，张先生竞价四十几轮以万的价格购得。
本来是皆大欢喜的事情，但张先生却自愿损失25万保证金放弃该房源。深究原因，原来张先生在付款时发现，该房综合税费竞达40万元之多，这样折合下来要比市场价还高。
张先生无奈，只能弃卒保车，忍痛放弃25万。
一、看清法院公告很重要
25万不是一个小数目，就这么稀里糊涂的没了，着实让人可惜。但张先生也怨不得法院，因为法院在拍卖公告里讲的很清楚，“法院不负责该套房屋的一切瑕疵保证”。
和张先生一样，很多购房人只是看着法拍房价格便宜，就直接开拍，而公告里每一条都与竞拍人切身利益相关的东西却没来得及看，或者看的不仔细。
另外，作为法拍房的执行法院会明确告知竞拍人，法院将不负责该套房屋的一切瑕疵保证，主要有三个明确告知要知晓：
1、不负责该套房屋不能过户的风险；
2、税费等相关费用具体明细请自行前往相关单位查询；
3、不负责该套房屋的腾空入住。
包括以上三个风险在内的，还有很多详细资料需要到相关部门，比如：
1、房管局查询原始档案、户口等问题；
2、该房产有没有其他抵押；
3、该房产有没有被其他法院查封。
此外还有落户问题，对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户。至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。
值得注意的是，在执行限购的城市，竞买人还要符合限购政策。
二、算好相关税费很重要
法拍房过户的全部税费都由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费。法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备，计算好成本。
1、契税：法拍房契税的征收税率与普通二手房交易是一致的，目前契税的征收税率是根据房屋套数来确定的；提醒各位，房屋套数可是以家庭（购房人、配偶及未成年子女）为单位来计算的，最终以不动产登记中心出具的住房查询证明为准；
2、营业税（各地方不一）：2年以上房屋不再区分普通住宅与非普通住宅；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税；目前，国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5%，加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，一共是销售额的5.6%；
3、个人所得税：一般卖方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交；
4、普通住宅免征：非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%；3年至5年：房屋成交总额×0.25%；5年或5年以上：免征；
5、印花税：总房款的万分之五；
6、交易手续费：平方米数*3；
7、产权证工本费：80元。
同时，还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。买受人要承担原业主房屋欠费，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。
